Contacteer ons

Stad

Nieuwegein zet tweede groeispurt in

De voormalige groeikern Nieuwegein heeft na vijftig jaar een tweede groeispurt ingezet. Tot 2030 komen er minimaal 8.700 woningen bij in Nieuwegein, na 2040 mogelijk nog eens 6 tot 12.000. “De projectontwikkelaars lopen de deur plat”, zegt wethouder Hans Adriani van wonen, bouwen en transformeren.

Het imago is er misschien niet naar, maar Nieuwegein is ongekend populair, weet wethouder Hans Adriani (PvdA). “Er zijn ontzettend veel mensen die hier graag willen wonen. Nergens in de regio is de wachtlijst voor een sociale huurwoning zo lang. Dat heeft, behalve met de locatie – in het midden van het land en dicht bij de grote uitvalswegen -, alles te maken met het woonklimaat en de voorzieningen. Je kunt hier wonen in het groen met de belangrijkste voorzieningen altijd binnen een straal van 500 meter. Er wordt wel eens smalend gedaan over onze bloemkoolwijken, maar onze bewoners waarderen hun woonomgeving enorm.”

Toestroom
Maar Nieuwegein lift ook mee op het succes van de stad en regio Utrecht, de snelstgroeiende stedelijke agglomeratie van het land. Steeds meer mensen willen in en rond Utrecht wonen en werken. Om die toestroom op te vangen hebben zestien Utrechtse gemeenten afgesproken de komende jaren samen 125.000 woningen te bouwen en 80.000 nieuwe arbeidsplaatsen te creëren. Een deel daarvan – circa 9.000 tot 2030 en mogelijk nog eens 6 tot 12.000 in de periode na 2040 – neemt Nieuwegein voor haar rekening.

Niet alleen voor nieuwkomers

Nieuwegein bouwt niet alleen voor nieuwkomers, maar vooral ook om de eigen jongeren en het snel stijgende aantal ouderen in de stad een passende woning te kunnen bieden. De voormalige groeikern heeft daarmee, na de opbouwfase van de jaren zeventig en tachtig, een tweede groeispurt ingezet. En het gaat hard. “Ons woningbestand neemt jaarlijks toe met 3 procent, dat is uniek in Nederland”, zegt Adriani trots.

Binnenstedelijk
Omdat Nieuwegein ligt ingeklemd tussen snel- en waterwegen en geen buitengebied heeft waar grootschalige woningbouw mogelijk is, krijgen alle geplande nieuwe woningen een plek in de bestaande stad. “En daarbij kiezen we nadrukkelijk voor rood voor rood. We vervangen bestaande gebouwen door nieuwbouw of bouwen op braakliggend terrein. Dit om aantasting van het groen in de stad te voorkomen. We hebben in Nieuwegein na Veenendaal per inwoners de meeste vierkante meters groen van de provincie. Daar gaan we absoluut niet aan tornen, want dat is precies een van de dingen die Nieuwegeiners waarderen aan hun stad.”

Voor haar bouwopgave heeft de stad twee grote binnenstedelijke bouwlocaties beschikbaar. Het centrumgebied, waar behalve 2.100 woningen ook een nieuw tram- en busstation zal verijzen. En Rijnhuizen, een voormalig bedrijventerrein dat in hoog tempo transformeert in een woonwijk met 2.500 woningen. In Rijnhuizen zijn inmiddels al honderden woningen gebouwd, de herontwikkeling van het westelijk deel van het stadscentrum is onlangs van start gegaan.

Hagelslag
De overige geplande woningen komen op 65 kleinere locaties verspreid over de stad. Als hagelslag in de stad, zegt Adriani: “Ons beleid is dat we minder aantrekkelijke gebouwen vervangen door aantrekkelijke bebouwing. De locaties hebben we samen met buurtbewoners uitgezocht, die er belang bij hebben dat hun buurt mooier wordt. Daardoor zijn er nauwelijks vertragende beroeps- en bezwaarprocedures, zoals je elders veel ziet bij binnenstedelijk bouwen.”

Verrast over wat er mogelijk is

Volgens de meest recente inventarisatie bieden die 65 bouwlocaties ruimte aan een kleine 4.100 woningen. Maar omdat de gemeente een conservatieve schatting heeft gemaakt, houdt Adriani er rekening mee dat dat aantal makkelijk kan oplopen. “We zijn al vaker verrast over wat er mogelijk is”, zegt de wethouder. Ter illustratie: nog maar een paar jaar geleden berekende de stad dat er in heel Nieuwegein plaats was voor maximaal 5.000 nieuwe woningen.

Nieuwbouw appartementen aan de Dukatenburg in Nieuwegein-Noord. Op deze lokatie stonden kantoorpanden die niet meer in gebruik waren. Foto Johan Nebbeling

Afgezien van Rijnhuizen, waar ruimte is voor honderden grondgebonden woningen, zal de tweede Nieuwegeinse nieuwbouwgolf vooral bestaan uit appartementen. Daar heeft de stad nu een groot gebrek aan. Adriani: “Het woningbestand van Nieuwegein bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Dat is de erfenis van het groeikernverleden, toen vooral jonge gezinnen uit de stad zich in Nieuwegein vestigden. Met de bouw van appartementen brengen we het nu nogal monotone woningaanbod meer in evenwicht.”

Vergrijzing
De appartementen zijn, behalve voor jonge starters, vooral bedoeld voor de talloze Nieuwegeinse ouderen die bij gebrek aan een alternatief nu vaak in hun veel te ruime eengezinswoning blijven zitten. Dat is geen exclusief Nieuwegeins verschijnsel, maar de stad telt door zijn specifieke geschiedenis als groeikern in vergelijking met andere gemeenten een relatief hoog aantal ouderen.

Adriani: “Nieuwegein was destijds vooral aantrekkelijk voor jonge gezinnen uit de stad Utrecht en de regio, waarvan de ouders nu op leeftijd zijn. Ze zijn hier misschien gekomen met het idee ooit terug te verhuizen naar de stad, maar zijn gehecht geraakt aan Nieuwegein en willen hier blijven. Ze willen best verhuizen naar een kleinere woning, maar vinden nu niets van hun gading en dus blijven ze maar zitten waar ze zitten. Maar als dat aanbod er straks wel is, zal een groot aantal van hen alsnog kiezen voor een appartement. Dan komen hun eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen die staan de springen om zo’n huis. Want hoewel de samenstelling van de bevolking verandert en er meer een- en tweepersoonshuishoudens komen, zijn eengezinswoningen nog steeds enorm populair. Iedereen wil uiteindelijk toch een huis met een tuintje.”

On hold
De snelle groei van de stad baart de gemeenteraad zorgen: wat zijn de gevolgen van de toename met een kleine 9.000 woningen? Voor de voorzieningen, zoals scholen, gezondheidszorg, sportclubs en winkels? Voor het verkeer en de doorstroming, de duurzaamheid die Nieuwegein in haar woningbouwplannen nastreeft en voor de betaalbaarheid van de huizen?

Om dat te onderzoeken heeft Adriani op verzoek van de raad een aantal bouwprojecten ‘on hold’ gezet, zoals hij dat noemt. De vragen die dat onderzoek moet beantwoorden zijn: wat betekent de groei voor de voorzieningen, de duurzame aspiraties van de stad, de betaalbaarheid van de woningen en de mobiliteit?

Tot in de zomer de uitkomst van het onderzoek bekend is, zijn de plannen voor ongeveer 3.000 woningen die nog in de voorbereidingsfase verkeren in de ijskast gezet. “Maar”, bezweert Adriani, “uitstel betekent zeker geen afstel.”

Gunstig
Uit een eerste inventarisatie blijkt dat Nieuwegein het over het algemeen wel aan kan, die extra woningen en de naar schatting 10.000 nieuwe bewoners. Voor de winkel- en andere voorzieningen pakt het zelfs gunstig uit.

Ook hoeft de groei de duurzame aspiraties van de stad niet in de weg te staan. De ambitie van Nieuwegein om in het westelijk deel van het stadscentrum ‘de meest duurzame woonwijk van Nederland’ te bouwen, komt niet in gevaar en ook elders blijft duurzaamheid troef.

Iets anders ligt dat bij de betaalbaarheid van de woningen. Adriani: “Die kunnen we wel enigszins garanderen mits we ons beleid aanscherpen.” Waar de stad eigen grondposities heeft – ongeveer een derde van de bouwlocaties – worden in het vergunningverleningtraject eisen gesteld aan de betaalbaarheid. Zeker 1.500 van de nieuwe (huur)woningen zullen in de sociale sector vallen, duizend in de ‘middenhuur’ (720-1000 euro per maand).

Opvallend veel projecten met 59 woningen

De rest van de bouwgrond is in handen van projectontwikkelaars. Adriani: “Die kunnen we nergens toe dwingen, maar we proberen ze via het vergunningstraject te bewegen om in ieder geval deels betaalbaar te bouwen. Zo hebben we vastgelegd dat bij projecten van zestig woningen en meer 30 procent sociaal moet zijn en 12 procent lage middenhuur. Wat overigens meteen leidde tot opvallend veel aanvragen voor projecten van 59 woningen.”

Volkshuisvestingsfonds
Verder is de stad bezig met het instellen van een volkshuisvestingsfonds, waarin projectontwikkelaars een bedrag moeten storten om elders betaalbare woningen mee te financieren. Adriani: “Maar er is ook gewoon behoefte aan grotere woningen in het hogere segment. Ook daaraan willen we ruimte bieden.”

De toenemende mobiliteit zal de grootste problemen opleveren, blijkt uit de voorlopige inventarisatie. Adriani, stellig: “Zonder aanvullende maatregelen loopt de stad vast.”

Via het terugdringen van het autoverkeer – in het westelijk stadscentrum zal een zeer beperkte parkeernorm gelden – maar vooral via investeringen in het openbaar vervoer moet die ontwikkeling een halt worden toegeroepen. Dat geldt overigens voor de hele regio, die de komende jaren honderden miljoenen in beter openbaar vervoer steekt. Nieuwegein heeft zelf 20 miljoen euro gereserveerd voor beter openbaar vervoer en veiliger fietsroutes.

Randvoorwaarden
De ambitieuze bouwplannen lokken de projectontwikkelaars, ziet Adriani. “Ze lopen echt de deur plat.” Volgens de wethouder is het voor hen aantrekkelijk om in Nieuwegein te bouwen omdat de randvoorwaarden helder zijn, het vergunningstraject gesmeerd verloopt en er amper langdurige bezwaar- en beroepsprocedures zijn te verwachten. “We hebben de zaken gewoon goed voor elkaar.” Geen zelffelicitatie, haast hij zich te zeggen, maar een compliment aan de gemeentelijke organisatie.

Voor de langere termijn wacht de stad een tweede grootschalige bouwopgave: de A12-zone. Dat is grofweg het gebied langs de A12 tussen knooppunt Oudenrijn en knooppunt Lunetten. Zowel de stad Utrecht als de aanliggende gemeenten Nieuwegein en Houten willen hier in de periode na 2040 nog eens tienduizenden woningen bouwen, waarvan er 6 tot 12.000 in Nieuwegein. Adriani: “Dat er gebouwd zal worden staat vrijwel vast, maar op aantallen en uitvoering zijn we nog aan het studeren.”

Hij geeft alvast een schot voor de boeg wat ervoor nodig zal zijn om deze woningbouwplannen vlakbij een van de drukste verkeersknooppunten van Nederland te kunnen realiseren: ondertunneling van de A12 op dit deel van het traject.

Nieuwegein is een voormalige groeikern, in 1971 ontstaan uit een fusie tussen de dorpen Jutphaas en Vreeswijk. De stad, die vorig jaar haar vijftigjarig bestaan vierde, groeide in een halve eeuw van ongeveer 12.000 toen naar 64.000 inwoners nu en telde anno 2021 ruim 45.000 arbeidsplaatsen. De stad telt nu een kleine 30.000 woningen. Dat moeten er, als alle plannen doorgaan, in 2030 een kleine 40.000 zijn. Het aantal inwoners zal daardoor groeien tot naar schatting een kleine 75.000.
Wethouder Hans Adriani

Dit artikel verscheen 4 februari ook in Cobouw.

Veel gelezen

Advertentie
Verbinden